住宅取得控除

住宅を購入した場合において、その翌年にはじめて住宅ローン控除を利用するときは

住宅を新築、あるいは新築の住宅を購入したとき

源泉徴収票
勤務先で入手
会社に勤務している、給与所得者の必要書類。
住民票
新居の市区町村で入手、実際に購入した住居に住んでいる証明です。
住宅ローン借入れの名義人の住民票。
住宅ローンの残高証明書
借入先の金融機関から郵送されてきます。
複数のローンを組んでいるときは、全ての残高証明書が必要。
確定申告書
税務署で入手。
住宅借入金（取得）等特別控除額の計算明細書。
登記簿
法務局で入手。
土地や建物の登記簿謄本（コピー不可）
契約書
住宅を新築したときは、住宅の請負契約書のコピー。
新築住宅を購入したときは、住宅の売買契約書のコピー。
その他の必要書類
建築条件付で住宅を購入したときは、これを証明する書類。
長期優良住宅を新築、購入したときは、これを証明する書類。

中古住宅を購入したとき

1）源泉徴収票
2）住民票
3）住宅ローンの残高証明書
4）確定申告書
5）登記簿
6）契約書：中古住宅の売買契約書のコピー。
7）その他の必要書類：購入先で入手

※上記1～5の必要書類は、上記の住宅を新築、購入した場合と同じ。

中古住宅を購入した日を基準にして、耐火建築物で築25年、非耐火建築物で築20年を超える住宅は、住宅性能評価書のコピーか耐火基準適合書のどちらか1つが必要書類となります。

住宅取得控除についての基本知識

適用条件

新しく取得した住宅に居住した年､その前年、前々年において前の住宅を譲渡し､3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの適用を受けていないこと

［注意点］
簡単に言うと、「購入年とその前後2年間において、上記の控除や特例を利用していないこと」ということです。二次取得者についての内容となりますので、初めて住宅を購入される人は、直接、関係ありません。

控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円（年収換算で約3,336万円）以下であること

［注意点］
退職金など一時的に多額の収入があり、その年1年間の合計所得（≠年収）が3,000万円を越えてしまうと、その年はローン控除が受けられなくなります。この1年分は繰り延べされませんので、本来であれば10年間受けられる控除が9年、8年…と合計所得が3,000万円を超えるたびに適用年数が少なくなる、ということです。自己の合計所得金額が3,000万円を超える年分（のみ）は、控除が受けられないとご理解ください。

償還期間10年以上とする、以下等からの借入金を有すること
・銀行（フラット35を含む）
・信用金庫、信用組合、農協、漁協
・地方公共団体、各種公務員共済組合
・生命保険会社、損害保険会社
・貸金業を行う法人、宅建業者、建設業者
・勤務先（社内融資）

［注意点］
気をつける点は「勤務先」から社内融資を受けた場合、金利が1.0％未満であると会社から利子補給を受けていると見なされるため、控除対象から外されてしまう点です。銀行や住宅金融支援機構など、民間や政府系機関からの融資であれば、たとえ金利が1％未満でも住宅ローン減税の対象外にはなりません。ご安心下さい。あくまで社内融資の場合だけです。

取得後6ヶ月以内に入居し､適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることなお、居住の用に供する住宅を2以上所有する場合は、「主として」居住の用に供する1つの住宅に限られる ※「取得」とは「引渡し」を意味し、「契約」ではありません。取得日＝引渡し日≠契約日

［注意点］
当該制度は「自宅促進」のための税制ですので、投資目的や別荘などを取得するためのローンには適用されません。自分で住むためのマイホームでなければ控除の対象になりません。

床面積が50m²以上で、その2分の1以上を居住の用に供していること

［注意点］
まず、床面積には2種類あることから説明します。マンションなどの耐火建造物はコンクリートで覆われていて、そのコンクリートには約10～15cmの厚みがありますが、床面積を計算する時に、コンクリートの厚みの「中心線」を基準に測定した面積のことです。部屋の角（かど）に柱が出っぱっていても、床面積に含まれます。

コンクリートの厚みの中心線ではなく、壁の内側（室内側）を基準に測定した面積です。実際に使用可能な面積となります。そして重要なことは、住宅ローン控除の基準になる床面積は後者の登記簿の面積となります。つまり、パンフレットの面積が50m²以上でも、登記簿面積が50m²以上あるとは限らず、そのため、せっかくの住宅ローン控除が受けられなくなるケースがあり得るのです。

※中古物件は登記簿で（登記簿）専有面積を実際に確認することができます。

さらに、登記簿の面積が確定するのが実際に建物が完成した後なので、契約時には正確な登記簿面積はわかりません。そこで、パンフレットの面積が50m²ちょっとという場合は、可能であればもうひと回り広い間取りにすることをおすすめします。また、戸建住宅（2階建て以上の場合）やメゾネットタイプのマンションは、各フロアすべてを合計した延べ床面積がローン控除の対象面積となります。

【ケーススタディ】
マンションを購入しましたが、登記簿面積49m²の専有部分（居宅）と、廊下をはさんでトランクルーム（附属の建物）2m²から成っています。この場合はローン減税を受けることは可能でしょうか？

【回答】
税務署は登記簿を基準に面積要件を確認します。お住まいのマンションの登記簿「表題部（専有部分の建物の表示）」の居宅部分が該当専有部分となりますので、同部分の面積が50m²未満の場合は残念ながら住宅ローン減税の対象外となります。トランクルームは、荷物を置くスペースで人が住むためのものではないためです。

中古住宅の場合：非耐火建築物（木造住宅など）は取得日時点で築20年以内、耐火建築物（マンションなど）は同25年以内であること。あるいは、「新耐震基準を満たすことの証明書」が取得済みの住宅であることさらに、2013年度税制改正により、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していれば築年数を問わないこととなりました。築25年超のマンションでも築20年超の木造住宅でも住宅ローン控除が適用されます。ここでいう「築年数」の起算日は、登記簿によって確認することができます。マンション登記簿「表題部（専有部分の建物の表示）」欄の【原因およびその日付】部分に、当該マンションが新築された日が具体的に記載されております。税務署は「築20年」あるいは「築25年」要件を上記、新築された日によって判断します。

［注意点］
「新耐震基準を満たすことの証明書」は、売り主によって同証明書が“事前”に取得されている住宅を購入する場合、築年数に縛られず、住宅ローン減税を受けることができます。取得後に買い主が自身によって証明書を取得しても、住宅ローン減税は適用になりませんので、ご注意ください。

生計をともにする配偶者（婚約者を含む）や親族から取得した住宅でないこと
給与所得者が使用人である地位に基づいて、家屋または敷地を時価の2分の1未満の価格で譲り受けていないこと
一定の条件に当てはまれば、自宅のリフォームも控除の対象になる

［注意点］

(I)は意外と忘れがちな点でしょう。主な条件は、以下の6つです。
・自ら所有している住宅で、「大規模な修繕・模様替え」に相当するリフォームを行っていること
・償還期間10年以上のリフォームローンを組んでいること
・しかも、その2分の1以上の金額を居住用部分のリフォームに使っていること
・工事費用が100万円を超えていること（工事費用が100万円を越えていれば、ローン残高が100万円以下でも控除の対象になります）
・増築の場合は、増床した面積を含めて増床後の合計床面積が50m²以上になること
・増改築してから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること

問題となるのは、どの程度のリフォームが「大規模な修繕・模様替え」に相当するかという点です。目安としては、「間仕切り壁を除く家屋の壁、柱、床、梁（はり）、屋根、階段のいずれか1つ以上について行う過半の修繕」が挙げられていますが、判断が難しいことも多いようです。

※実際、減税の対象となるかどうか心配な方は、最寄りの税務署に問い合せるのが一番です。

【ケーススタディ】
父親が所有する（100％父親名義）一戸建てのリフォームを息子がローンを組んで行ったとしても、住宅ローン減税は受けられません。「自分で所有している」要件から外れるからです。どうしてもローン減税を受けたいのであれば、リフォーム前に建物の名義を父親から子供へ移転すれば所得税の還付が受けられます。ただし贈与税の心配がありますので、ご注意ください。

認定長期優良住宅の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅であると証明されたものであること
認定低炭素住宅の特例を適用する場合は、認定低炭素住宅であると証明されたものであること

受け取れる控除額

年末ローン残高は金融機関から送られてくる｢住宅借入金等の年末残高計算明細書｣から転記し、上表の控除率を掛ければ計算できます。ただし、当控除で受けられる減税額はその人が納めた納税額（所得税と住民税）が限度で、自分が支払った以上の税金は戻りませんので、ご注意ください。2人以上の共有名義でローンを組んでいる場合は、「年末のローン残高」と「確定申告をする人の持分に見合う取得金額」のいずれか少ない額に、居住部分の割合を掛けた額を計算上のローン残高とします。

＜例＞Aさんの住宅ローン控除の計算例
　　　マイホーム取得金額：3,000万円
　　　Aさんの持分比率：90%（奥様が10%）
　　　家屋の床面積のうち、居住用部分の割合が80%
　　　①　持分に見合う取得金額：3,000万円×90%=2,700万円
　　　②　年末のローン残高：2,500万円
　　　①　②のうち、少ないほうの金額は：2,500万円
　　　計算上のローン残高：2,500万円×80%=2,000万円
　　　受け取れる住宅ローン控除額（初年分）：2,000万円×1%=20万円

「連帯債務者」と「連帯保証人」を理解しましょう

いまでは共働き夫婦は珍しくなくなり、住宅取得時に収入合算して住宅ローンを組むことも日常化しています。収入合算は単独で融資条件をクリアできない場合、あるいは、借入額をさらに増やしたい場合に有効な手段となります。実質賃金が伸び悩む中にあって、利用価値の高い返済プランといえます。しかし、収入合算して住宅ローンを組んだ場合、一方の合算者が「連帯債務者」になるか「連帯保証人」になるかで住宅ローン減税の適否が完全に異ってきます。

連帯債務とは、ご主人と奥さんがそれぞれ独立して全部の給付をなすべき義務を負うことです。お互いが各債務者となり、夫婦1人ひとりが住宅ローンを背負う仕組みです。一方、連帯保証とは保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを意味します。夫婦で収入合算してローンを組んだとしても、直接的に返済義務を負うのは主たる債務者であるご主人だけとみなされ、奥さんは保証人（×債務者）としての位置付けになります。

その結果、連帯債務の関係であれば、ご主人も奥さんも持分割合に応じた税還付が受けられるのに対し、連帯保証の関係では直接的に返済義務を負うのはご主人だけとして金融機関が扱うため、住宅ローン減税の適用対象はご主人のみとなります。たとえ収入合算していても、いっさい奥さんは税還付されません。まさに「連帯債務者」と「連帯保証人」は似て非なりなのです。

減税効果を最大限に受けるためには、住宅ローンの本契約前に「連帯債務者」となるのか「連帯保証人」となるのか事前に確認する周到さが欠かせません。

住宅ローン控除は夫婦で利用した方がお得なのか？

住宅ローン控除は税額控除であり、年末のローン残額の1%が所得税額より控除される。控除金額の上限は40万または20万。

夫婦でそれぞれが住宅の所有権を持ち、住宅ローンを組んだ場合、所有権の割合に比例して、二人とも住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を使う事ができます。場合によってはお得な利用方法になり得ますが、保証料その他諸費用のかかり方が変わる可能性があるので、お得に使えるとは限りません。夫婦それぞれがローンを組む場合と、片方だけの比較をすることが必要です。なにより、ローン、つまり借金を誰がするのか？というリスクの問題でもあるので、お得な場合もよく考えることをお勧めします。その上で、比較をお勧めするのは、次の様な場合です。

・控除金額が所得税から引ききれない時
例えば、夫の所得税から30万控除されるのと、夫婦それぞれから15万控除されるのでは、金額に違いはありません。しかし、30万円を控除するためには、控除される年間の所得税の合計が30万以上なくては、控除できないですよね？引き切れない分は、翌年の個人住民税から引かれますが、別途上限があります。上限以上は引かれないので、控除額が無駄になってしまう、とも言えます。この場合、夫婦それぞれから15万控除したほうがお得な可能性もありますね。年末残高の1%より、所得税等の額が少なくなる場合は比較をしてみると良いでしょう。

・個人住民税から引かれる上限
特定取得(消費税がかかる物件)の場合:前年分の所得税の課税総所得金額等の7％(136,500円を限度)

特定取得に当たらない場合:前年分の所得税の課税総所得金額等の5％(97,500円を限度)

・控除金額が上限を大きく超える時
控除金額は年末残高の1%ですが、上限（40万または20万）があるのは既に知っていますよね？この上限について、夫婦それぞれで控除を利用することで、各自上限までの控除を受ける事ができます。

例えば、夫一人でローンを組んで年末残高×1%が50万となり、上限によって控除額は40万円になったとします。この時夫婦それぞれがローンを組み、年末残高×1%が、夫30万、妻20万の場合、それぞれ上限内のため、合計50万円が控除される可能性があります。かなり高額なローンを組む場合や、特定取得で上限が20万円の場合など、年末残高の1%が上限（40万または20万）を大きく超える事が考えられる場合も、比較をお勧めします。

・夫婦で住宅ローンを利用する場合の注意点
夫婦で住宅ローン控除の利用を考える場合は、事前に金融機関に利用が可能か確認しましょう。

大前提としてローンを組めるのか？保証金など諸費用について確認する事はもちろん、夫婦で住宅ローンを組む場合、連帯債務、単独債務、収入合算といくつかのパターンがあり、どちらかだけしか住宅ローン控除を適用できない場合もあるため注意が必要です。

・夫婦で住宅ローン控除の利用を考えるとき
住宅ローン控除は夫婦で利用することもできます、お得な場合もありますが、それぞれの事情によるので、比較をして考えることが大事。夫婦での利用を考えている場合は事前に金融機関に確認しましょう。

・控除を受けるために必要な書類
最後に、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を実際に控除を受けるために必要な書類についてご説明します。

1年目に確定申告が必要、というのは説明しましたが、確定申告時はいくつかの添付書類が必要になります。新しい家に引越をして、荷物がめちゃくちゃになるその前に、後で何が必要か確認してから片付けましょう！

長期優良住宅の認定を受けた住宅の住宅ローン控除優遇制度

長期優良住宅の住宅ローン控除（住宅ローン減税）の内容

居住年：平成26年4月1日～平成33年12月31日
住宅の種別	一般の住宅	長期優良住宅
控除対象借入限度額	4,000万円（2,000万円）	5,000万円（3,000万円）
控除期間	10年間
控除率	1.0％
最大控除額	400万円（200万円）	500万円（300万円）
年間控除額	40万円（20万円）	50万円（30万円）

消費税8％または10％適用の場合の額であり、それ以外の場合は（　)内の額。

長期優良住宅の住宅ローン控除　最大控除額の優遇

住宅ローン控除は、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを組んで住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から10年間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。長期優良住宅は一般の住宅よりも優遇されており、最大控除額が一般住宅よりも大きく設定されています。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とはその構造及び設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことをいいます。長期優良住宅建築等計画を作成し、市町村による認定を受けることによって税の優遇制度を受けることができます。

所得税から控除しきれない額は住民税からも控除

当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額（住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額）を控除した際に、残額がある場合については、翌年度分の個人住民税において、当該残額に相当する額が、以下の控除限度額の範囲内で減額されることになります。
住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税の税率によって控除額が異なります。

住民税の控除額

適用期間（居住年）：平成26年4月1日～平成33年12月31日
消費税率	控除限度額
消費税8%または10%が適用の場合	所得税の課税総所得金額等×7% （最高13.65万円）
上記以外の場合	所得税の課税総所得金額等×5% （最高9.75万円）

長期優良住宅として住宅ローン控除を受けるための主な要件

その者が主として居住の用に供する家屋であること
住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
床面積が50m²以上であること
店舗等併用住宅の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること
借入金の償還期間が10年以上であること
合計総所得金額が3,000万円以下であること
長期優良住宅建築等計画の認定通知書を取得していること

住宅控除額のシミュレーション

借入金額が3,500万円以下の場合

以下は、3,500万円以下の借り入れをした場合の控除額の総額（所得税+住民税）を年収別に比較したものです。
平成26年4月以降の入居の場合は、最大控除額が一般住宅400万円に対し、長期優良住宅が500万円となりました。しかし、以下からわかるように、一般住宅の最大控除額が400万円と十分に大きいため、この借入価格帯では一般住宅と比べて長期優良住宅のメリットがないことがわかります。